Настоящата методология определя основните принципи, подходи и методи, прилагани от „Кю Хоум“ ООД при извършване на оценки на недвижими имоти, ограничени вещни права, предприятия, дружествени дялове, финансови инструменти, машини и съоръжения, нематериални активи и други активи, за които дружеството притежава необходимата професионална компетентност и правоспособност.
Методологията е разработена в съответствие с действащите Български стандарти за оценяване (БСО), приложимото българско и европейско законодателство, както и с утвърдените професионални принципи при оценяването на активи.
Целта на настоящата методология е да осигури последователност, обективност, прозрачност и проследимост при определянето на стойността на оценяваните активи чрез прилагането на подходящи подходи и методи за оценяване.
При извършване на оценка изборът на подход и метод се определя от оценителя в зависимост от следните фактори:
Предмет и цел на оценката;
Приложима база на стойността;
Характеристики на оценявания актив;
Наличие, качество и надеждност на пазарната и финансовата информация;
Особености на съответния пазар;
Допускания и ограничения, приложими към конкретната оценка.
Не съществува изискване всички подходи или всички методи за оценяване да бъдат прилагани във всяка оценка. Оценителят следва да използва един или повече подходи, които могат да осигурят надеждна и обоснована индикативна стойност. Когато определен подход или метод не е приложим поради липса на достатъчна информация или поради спецификата на оценявания актив, причините за неговото неприлагане следва да бъдат обосновани в оценителския доклад.
Прилаганите подходи и методи следва да се основават на проверими пазарни данни, последователни предположения и професионална преценка, като използваните входни данни трябва да бъдат съпоставими с избраната база на стойността и целта на оценката.
Крайната стойност на оценявания актив представлява резултат от професионалната преценка на оценителя, основана на анализа на всички относими факти и обстоятелства към датата на оценката.
В съответствие с Българските стандарти за оценяване при определяне стойността на активите могат да бъдат прилагани три основни подхода:
Пазарен подход;
Приходен подход;
Разходен подход.
Всеки подход включва един или повече методи за оценяване, които се избират в зависимост от характера на оценявания актив, целта на оценката и наличната информация. Използването на повече от един подход повишава надеждността на оценката, когато за това съществуват достатъчно пазарни или финансови данни.
При пазарния подход стойността на оценявания актив се определя чрез сравнение с идентични или сходни активи, за които е налична надеждна информация относно реализирани сделки или действащи пазарни предложения. Подходът се основава на принципа на заместването, според който рационален пазарен участник не би заплатил за даден актив повече от разходите за придобиване на друг актив със сходни характеристики, полезност и потенциал за генериране на икономически ползи.
Пазарният подход следва да бъде предпочитан, когато:
Съществува активен пазар за оценявания актив или за сходни активи;
Е налична достатъчна, надеждна и проверима информация за пазарни сделки;
Различията между сравнимите активи позволяват извършването на обосновани корекции.
В практиката напълно идентични активи се срещат сравнително рядко. Поради това прилагането на пазарния подход обичайно изисква анализ на сходни активи и извършване на корекции за различията между тях и оценявания актив. Корекциите следва да бъдат логически обосновани, количествено измерими, когато това е възможно, и съобразени с начина, по който типичните пазарни участници формират цените.
Пазарният подход намира най-широко приложение при оценка на недвижими имоти, машини и съоръжения с активен вторичен пазар, финансови инструменти, предприятия, дружествени дялове и други активи, за които могат да бъдат идентифицирани надеждни пазарни аналози.
В рамките на пазарния подход дружеството прилага в основна тепен Метод на сравнимите сделки (пазарните аналози).
При метода на сравнимите сделки стойността на оценявания актив се определя въз основа на анализ на реализирани сделки или, когато това е обосновано, на надеждно анализирани пазарни оферти за идентични или сходни активи.
При прилагането на метода оценителят:
Определя подходящите единици за сравнение;
Идентифицира сравними сделки или пазарни оферти;
Анализира сходствата и различията между сравнимите активи и оценявания актив;
Извършва необходимите корекции;
Определя индикативна стойност въз основа на коригираните пазарни показатели;
Анализира надеждността на получения резултат.
В зависимост от вида на оценявания актив могат да бъдат използвани различни единици за сравнение. При недвижимите имоти това най-често са цена на квадратен метър, пазарен наем или норма на капитализация. При оценка на предприятия и участия в предприятия обичайно се използват пазарни множители като EV/EBITDA, EV/Sales, P/E, P/BV и други показатели, възприети от участниците на съответния пазар.
При анализа на сравнимите сделки оценителят следва да отчете всички фактори, които оказват съществено влияние върху стойността, включително местоположението, физическите характеристики, функционалността, техническото състояние, правния статус, ограниченията върху правото на собственост, доходоносността, ликвидността, размера на придобиваните права и всички други характеристики, които биха били взети предвид от типичен пазарен участник.
При приходния подход стойността на оценявания актив се определя въз основа на очакваните бъдещи икономически ползи, които могат да бъдат реализирани от неговото притежаване, използване или експлоатация. Подходът се основава на принципа, че стойността на актива е функция на неговата способност да генерира бъдещи парични потоци, като едновременно се отчита стойността на парите във времето и рискът, свързан с реализирането на тези ползи.
Приходният подход следва да бъде предпочитан, когато:
Способността на оценявания актив да генерира бъдещи икономически ползи представлява основният фактор, определящ неговата стойност;
Могат да бъдат изготвени надеждни прогнози за бъдещите приходи, разходи и парични потоци;
Съществува достатъчна информация за определяне на подходяща норма на възвръщаемост;
Пазарният подход не може да осигури достатъчно надеждна индикативна стойност.
При прилагането на приходния подход оценителят следва да определи прогнозните парични потоци, периода, за който се изготвя прогнозата, както и подходящата норма на дисконтиране или капитализация. Използваните предположения следва да бъдат взаимно съгласувани и да отразяват очакванията на типичните пазарни участници към датата на оценката.
Приходният подход намира приложение при оценка на инвестиционни недвижими имоти, предприятия, дружествени дялове, финансови инструменти, нематериални активи и други активи, чиято стойност произтича предимно от способността им да генерират бъдещи икономически ползи.
В рамките на приходния подход дружеството прилага следните основни методи:
Метод на дисконтираните парични потоци;
Метод на капитализация на дохода;
Метод на остатъчната стойност.
При метода на дисконтираните парични потоци стойността на оценявания актив се определя чрез привеждане към датата на оценката на очакваните бъдещи парични потоци посредством подходяща норма на дисконтиране.
При прилагането на метода оценителят:
Определя вида на използвания паричен поток;
Определя прогнозния период;
Изготвя прогноза за бъдещите парични потоци;
Определя терминална стойност, когато това е приложимо;
Определя подходяща норма на дисконтиране;
Дисконтира бъдещите парични потоци и терминалната стойност към датата на оценката;
Анализира получената индикативна стойност.
Прогнозните парични потоци следва да бъдат основани на обосновани и проверими предположения, съобразени с историческите резултати, текущото състояние на пазара, очакваното развитие на съответния сектор и специфичните характеристики на оценявания актив. При необходимост могат да бъдат използвани различни сценарии, вероятностно претеглени прогнози или анализ на чувствителността.
Когато оценяваният актив има ограничен полезен живот, терминалната стойност може да бъде определена като остатъчна стойност към края на прогнозния период. При активи с неограничен или дългосрочен полезен живот терминалната стойност обичайно се определя чрез модел на постоянен растеж или друг подходящ метод, съобразен с естеството на оценявания актив.
Нормата на дисконтиране следва да бъде съобразена с вида на използваните парични потоци и да отразява всички съществени рискове, присъщи на оценявания актив. При определянето ѝ могат да бъдат използвани общоприети модели и техники, включително Моделът за оценка на капиталовите активи (CAPM), Среднопретеглената цена на капитала (WACC), Методът на натрупването или други подходящи пазарно обосновани модели.
При метода на капитализация на дохода стойността на оценявания актив се определя чрез преобразуване на представителен доход за един отчетен период в капиталова стойност посредством подходяща норма на капитализация. Методът се основава на предположението, че оценяваният актив генерира устойчиви икономически ползи, чиито размер и риск могат да бъдат приети за относително постоянни във времето.
При прилагането на метода оценителят определя представителен доход, който в зависимост от предмета на оценката може да бъде нетен оперативен доход, нетен доход от наем, оперативна печалба или друг подходящ показател. Полученият доход се капитализира чрез норма на капитализация, отразяваща изискваната възвръщаемост на типичните пазарни участници и всички съществени рискове, присъщи на оценявания актив.
Нормата на капитализация може да бъде определена въз основа на наблюдавани пазарни сделки, чрез преобразуване на норма на дисконтиране или чрез използване на общоприети модели за определяне на изискваната възвръщаемост. При оценка на инвестиционни недвижими имоти често се използва Методът на натрупването, при който изходна база е пазарната доходност на първокласни инвестиционни имоти (Prime Yield), коригирана с подходящи рискови премии. При оценка на предприятия и нематериални активи обичайно се използват CAPM и WACC.
Методът намира приложение при активи, генериращи устойчиви и предвидими доходи, когато не се очакват съществени изменения в бъдещите парични потоци или в рисковия им профил.
При метода на остатъчната стойност стойността на оценявания актив се определя като разлика между очакваната стойност на завършения проект и всички разходи, необходими за неговото реализиране, включително предприемаческата печалба и възнаграждението за поетия риск.
При прилагането на метода оценителят определя очакваната стойност на проекта след неговото завършване, изчислява всички преки и непреки разходи за реализацията му и, когато е необходимо, дисконтира бъдещите приходи и разходи към датата на оценката.
При определяне на разходите следва да бъдат отчетени всички съществени елементи, включително разходите за проектиране, строителство, финансиране, административни процедури, маркетинг, продажба, данъци, такси, предприемаческа печалба и резерв за риск.
Методът намира приложение предимно при оценка на поземлени имоти с потенциал за застрояване или преустройство, инвестиционни проекти в процес на разработване и други активи, чиято стойност зависи основно от възможността за бъдещо развитие съобразно най-доброто и най-ефективното им използване.
При разходния подход стойността на оценявания актив се определя въз основа на разходите, необходими към датата на оценката за неговото възпроизвеждане или заместване с нов актив със същата полезност, като се отчита влиянието на всички форми на обезценка. Подходът се основава на принципа на заместването, според който рационален пазарен участник не би заплатил за даден актив повече от разходите за придобиване или създаване на друг актив със същите функционални характеристики.
Разходният подход следва да бъде предпочитан, когато:
Липсват достатъчно надеждни пазарни аналози;
Оценяваният актив не генерира самостоятелни икономически ползи или те не могат да бъдат надеждно определени;
Разходите за създаване или заместване представляват основен фактор при формиране на стойността.
Разходният подход намира широко приложение при оценка на специализирани недвижими имоти, машини и съоръжения, инженерна инфраструктура, активи със специално предназначение и други активи, за които липсва активен пазар.
При прилагането на разходния подход оценителят определя разходите за възпроизвеждане или заместване на оценявания актив към датата на оценката, анализира всички форми на обезценка и определя стойностната индикация след приспадането им.
В рамките на разходния подход дружеството прилага следните основни методи:
Метод на възстановителната стойност;
Метод на възпроизводителната стойност;
Метод на сумирането.
При метода на възстановителната стойност стойността на оценявания актив се определя въз основа на текущите разходи за изграждане или придобиване на нов актив със същата полезност, използвайки съвременни материали, технологии и технически решения.
След определяне на възстановителната стойност оценителят анализира натрупаната физическа, функционална и външна обезценка, като отчита влиянието им върху полезността и стойността на оценявания актив към датата на оценката.
Методът намира приложение при оценка на специализирани сгради, инженерни съоръжения, машини, производствено оборудване и други активи, за които могат надеждно да бъдат определени разходите за заместване.
При метода на възпроизводителната стойност стойността на оценявания актив се определя въз основа на разходите за създаване на негово идентично копие към датата на оценката, като се използват същите конструктивни решения, материали, технологии и технически характеристики, доколкото това е практически възможно.
След определяне на възпроизводителната стойност оценителят анализира физическата, функционалната и външната обезценка и определя стойностната индикация след приспадането ѝ.
Методът намира приложение при оценка на исторически и архитектурни паметници, културни ценности, уникални производствени съоръжения и други активи, при които идентичността на конструкцията или изпълнението представлява съществен елемент от тяхната стойност.
При метода на сумирането стойността на оценявания актив се определя като сбор от стойностите на неговите индивидуално оценени съставни елементи.
При прилагането на метода оценителят идентифицира всички съществени активи, включени в предмета на оценката, определя стойността на всеки актив чрез най-подходящия подход и метод, след което съгласува и сумира получените стойностни индикации, като елиминира евентуални припокривания.
Методът намира приложение при оценка на дружества, холдингови структури, инвестиционни дружества и други обекти, при които стойността произтича основно от стойността на индивидуално разграничимите активи.
Когато при оценката са приложени повече от един подход или метод, оценителят извършва съгласуване на получените стойностни индикации с цел формиране на окончателно заключение за стойността на оценявания актив.
Съгласуването не представлява механично определяне на средна стойност. При формиране на окончателното заключение оценителят анализира надеждността, приложимостта и доказателствената стойност на всяка получена индикативна стойност по съответния метод, като отчита:
Качеството и надеждността на използваните данни;
Приложимостта на използвания подход към оценявания актив;
Степента на достоверност на направените предположения;
Съответствието между използваните методи и избраната база на стойността;
Начина, по който типичните пазарни участници формират цената на съответния актив.
Когато между отделните стойностни индикации са налице съществени различия, оценителят следва да анализира причините за тях, да извърши необходимите проверки и при необходимост да преразгледа използваните входни данни и предположения.
Окончателното заключение за стойността представлява резултат от професионалната преценка на оценителя, основана на анализа на всички относими факти и обстоятелства към датата на оценката.
При определяне на специфични бази на стойността оценителят прилага принципите на настоящата методология, като отчита особеностите на съответната база на стойността и нормативните изисквания, приложими към конкретната оценка.
При определяне на ликвидационната стойност оценителят анализира условията, при които се очаква да бъде реализирана продажбата, включително наличното време за експозиция, начина на реализация, кръга от потенциалните купувачи и всички разходи, необходими за осъществяване на сделката.
В зависимост от конкретните предпоставки ликвидационната стойност може да бъде определена при условията на доброволна ликвидация или принудителна продажба. При определянето ѝ следва да бъдат отчетени всички преки разходи по реализацията, както и влиянието на ограничения срок за продажба върху постижимата цена.
При определяне на ипотечната заемна стойност оценителят анализира устойчивите характеристики на недвижимия имот и неговата дългосрочна способност да обезпечава кредитно вземане.
При определяне на тази база на стойността се отчита дългосрочната устойчивост на пазарните условия, като не се вземат предвид временни ценови колебания, спекулативни очаквания или индивидуални обстоятелства, характерни за конкретен продавач или купувач.
Ипотечната заемна стойност следва да бъде определена в съответствие с приложимите нормативни изисквания и принципите на Българските стандарти за оценяване.
При извършване на оценка оценителят прилага общоприетите принципи на оценителската практика, доколкото същите са относими към предмета, целта и базата на стойността на конкретната оценка.
Когато е приложимо, оценката се основава на предположението за най-доброто и най-ефективното използване на оценявания актив. Под най-добро и най-ефективно използване се разбира онова използване, което е:
Физически възможно;
Правно допустимо;
Финансово осъществимо;
Води до максимална стойност на актива.
При оценка на недвижими имоти оценителят анализира дали текущото използване съответства на най-доброто и най-ефективното използване или съществува алтернативно използване, което би довело до по-висока стойност. Когато настоящото използване съответства на най-доброто и най-ефективното използване, това се приема като база за оценката.
Стойността на оценявания актив се определя при допускането, че рационален пазарен участник не би заплатил повече от разходите за придобиване на друг идентичен или сходен актив със същата полезност. Този принцип е основополагащ при прилагането на пазарния и разходния подход.
Стойността на оценявания актив се определя от очакваните бъдещи икономически ползи, които той може да генерира. Приходният подход се основава именно на този принцип, като отчита размера, момента на получаване и риска на бъдещите парични потоци.
Стойността на отделен компонент на актива се определя от неговия принос към общата стойност на целия актив, а не от самостоятелните разходи за неговото придобиване или създаване. Принципът намира приложение при оценка на подобрения, машини и съоръжения, инвестиции и други активи, съставляващи част от по-голям обект.
Стойността на оценявания актив се влияе от съотношението между търсенето и предлагането на съответния пазар. Оценителят анализира текущото състояние и тенденциите на пазара, когато те оказват съществено влияние върху определянето на стойността.
Максимална стойност се постига, когато характеристиките на оценявания актив съответстват на изискванията и очакванията на типичните пазарни участници и на преобладаващите характеристики на пазарната среда.
Стойността на активите се изменя във времето под влияние на икономически, правни, технологични, социални и пазарни фактори. Оценителят анализира тези фактори към датата на оценката, когато тяхното влияние е съществено за определяне на стойността.